2022.11.12
委員長 大角

１. 開催日時：2022年11月12日(土)　10時〜12時40分
２. 開催場所：集会所ホール
３. 出席者 委員10名中7名。担当理事3名中3名。日建ハウジング 1名。
４．議事内容

　4.1 団地の旧地形・地質の説明

　　団地の再生と、組合員提出の団地の建替え案（下記4.3参照）を検討するのに、
　団地の旧地形・地質や今後の修繕等の情報が必要なので、理事長に説明してもらった。
　説明の要点は次の通り。
　・土地の被害は回避困難。低湿地だったところは液状化のリスクがある。

　・次回の大規模修繕を実施する積立金は十分ある。

　・埋設排水管の修理に費用がかかる。

　上記に対する検討・討議内容は次の通り。

　 ・建替えたら問題は解決されるのか　→　建替える場所を選ぶ必要があって、埋めたてた土地は回避
　　する必要あり。現状は、給水管破損が課題。木の根が排水管に入り込んでいる。
　　擁壁が分断されている個所もある。

　・建物の下には杭があって、建物を支持しており問題ないが、それ以外の土地は地盤が沈下している
　　ので、建替える場合には地盤改良が必要。

　・そろそろ建替えた方がよいということではないか。建替え決議が総会で否決された場合に、
　　大規模修繕も総会で否決されるということは起こらないか。
　　→　大規模修繕は総会で過半数の賛成で決議され、積立金も十分あるので問題ない。

　　[上記の検討・討議により、6月の通常総会決議である、団地の再生について街区毎の説明を行う
　　　ことにし、最初は2街区について行うことにした。]

　4.2 組合員からの問い合わせへの回答検討

　　組合員提出の、「過去の議事録等をホームページに登録できないか。」との問い合わせについて、
　　回答案を検討し定めた。(回答は11月の管理組合ニュースに掲載済。)

　4.3 組合員提出の団地の建替え案の検討

　　提案は、団地の現在空いている土地に新棟を作って、居室の少ない棟の人に仮住まいとしてそこに
　　引っ越してもらい、この居室の少ない棟と団地の一部の棟を壊して全員用の新棟を作り、
　　全員に引っ越してもらう。こうすれば、一部の人の引っ越しは2回になるが、大多数の人の
　　引っ越しは1回になるのではないか。　　
　　という提案で、これについて検討した結果は次のとおり。

　　　・現在建物のない団地の土地は地形や地質がよくないので、新棟を作るのは困難。 
　　　・仮住居用の新棟に、居室の少ない棟の人全員が入居してくれなければ成り立たない。
　　　・一度人が住むと、中古住宅となり価値が下がる。
　　　・組合員から、仮住まい用の住居は仮設住宅でもよいとの意見もでている。

　　　[上記の検討結果により、そのまま採用は出来ないが、興味のある提案なので、
　　　今後の建替え検討に活用することにした。]

　4.4建替えた桜上水団地と花咲団地の説明

　　日建ハウジングから、建替えた両団地について説明があった。要旨は次のとおり。
　　（桜上水団地については、以前、当団地から調査・見学に行っており、報告書も出されている。）

　　[桜上水団地]：京王線桜上水駅近く。

　　・建替え理由は耐震基準に不適合。設備の老朽化。組合員の高齢化による利便性低下。
　　　天井高低い等。
　　・管理費は専有面積で異なり、70㎡の場合月額13,650円。

　　[花咲団地]：桜木町駅の近く。4棟4階建て、８８戸、住戸面積：全戸48.33㎡→ 4棟11階建て、
　　368戸、住戸面積：51～118㎡。

　　・リーマンショック前の土地価格が高い時に建替えを計画し、リーマンショックで土地価格が
　　　半分になった。
　　・土地に高低差(ひな壇敷地)があったので課題になった。隣接の県有地を取得でき、
　　　団地と一体化できた。これは建替え決議前に行ったので、住民全員の同意が必要だったが成功
　　　し、街路整備や景観が確保された。

　　上記に対する検討・討議内容は次の通り。
　　・建替え前の各住宅の価値(価額)と、建替え後の各住宅の価値(価額)は異なるがどう評価
　　　したのか。
　　　→ 住宅の広さ、駅からの距離、住宅の階数、住宅の向き等で、不動産鑑定士が評価した。

　　　（注：建替え前と建替え後の住宅の価額の評価方法は、法律で定められている。）　

　　・住宅の評価額について揉めることはあったか。
　　　→ 桜上水では、土地の持ち分が組合員全員で同一だったので、全組合員衡平としたが、
　　　　駅に近いところは評価額が高くなるので、これを評価額に加えろという意見が出て、
　　　　加えた。実績のある不動産鑑定士を選ぶ必要がある。

　　・建替えが遅れるリスク等はどうか。
　　　→ 以前から住んでいる組合員から新らしい組合員への変更等。

　　・新築マンションでは、購入時に、高額な修繕積立金を一時金としてまとめて払い、
　　　長期では修繕積立金の支払いを安く見せる方法があるが、どうか。
　　　→ 桜上水では、その方法は取らず、建替え前と同じくらいの修繕積立金とした。

4.5各担当業務進捗報告

　　委員から、担当業務のうち、「他団地との交流」について報告があり、交流先として桜台団地等、
　　４団地が提案され、桜台団地と萩中住宅を選定した。

4.6 耐用年数長寿命化動向調査

　　委員から、標記の説明があった。要旨は次の通り。

　　・組合員へのアンケート結果では、建物の現状維持や建替えを急がないとの回答が多いので、
　　　建物の現状維持の状況について調べた。

　　・耐用年数は税制の問題で、寿命とは違う。法定耐用年数は減価償却の計算に使われるもので、
　　　実際の建物の寿命ではない。実際の建物の寿命はメンテナンスの状況によって変化する。

　　・長寿命化のために、鉄筋コンクリートの耐久性調査、診断、補修指針について学術調査が
　　　行われている。

　　・大正時代の鉄筋コンクリート建物のリノベーション例の紹介

　　・１００年マンション

　　上記に対する検討・討議内容は次の通り。

　　・以前の理事長のときに、100年マンションが取り上げられた。団地に資料があるのでは。

　　・再生のゴールは建替えだけではなく、100年マンションは一つの選択肢で、たまプラにもある。
　　　物理的劣化の緩和は可能であるが、修繕と共に改良も必要なのでその費用も考慮が必要。
　　　劣化緩和は可能だが、住みよさは別ということになる。

時間の都合上、他の議題は１１月26日(土)の委員会で行うことにした。

５．次回委員会

・11月26日（土）　１０時。　・場所：集会所ホール

・議題：本日の残議題(組合員用Q＆A検討等)

11 月12 日(土) 10 時。集会所ホール。
① 建替えた桜上水団地と花咲団地の説明（間取りの説明など）
② 建替え推進決議を総会決議として提出する場合の必要要件（継続）
・組合員の関心事項・懸案事項に対するＱ＆Ａの検討
③ その他