日時；２０２２年１月８日（土）、１０：００～１３：３０
場所：集会所ホール
出席者：委員１５名中９名、担当理事４名中３名(理事長等)、日建ハウジング１名。
議事内容：以下のとおり

本日の議題について
冒頭、委員長から本日の議題（１．各分担業務の行動方針の検討、２．ホームページと説明資料動画配信の作成、委託業者の検討、３．アンケート素案の検討、４．その他）の確認があった。
副委員長：後ほど情報共有を目的として、これまでの委員会の活動を説明したい。

各分担業務の行動方針の検討について
委員長：まず各分担業務の進捗状況の報告をお願いしたい。
委員：今日報告するとは聞いていない。まず何を分科会で議論するのかを委員長から説明してほしい。
委員：他団地のヒアリングについての報告事項はない。議案には「各分担の行動方針の検討」とあるので、今日は各分科会の今後の進め方を議論するのではないのか。
委員長：本日、各業務分担から行動方針案がでるものと理解している。
副理事長：前回の委員会では、今回の委員会で各分担が行動方針案を出すということになっていたと理解している。この後にでも担当ごとに集まって今後の進め方を話し合えば良いのではないか。
合意事項：今後各分科会が作業を進め、委員会で報告することで合意。

これまでの委員会の活動状況について
副委員長から『たまプラーザ住宅再生業務報告会資料」に沿って２０１７年以降の委員会の活動状況につき説明があった。主旨は以下の通り。
・建替え案と大規模修繕の比較検討
・建替えスケジュール（２０２２年１月を起点として、最短で１年後に推進決議、４年後に建替え決議、６年半後に着工、１０年後完工）
委員：どのような団地にしたいのかという具体的な団地作りが組合員に伝わっていないのではないか。
委員長：過去に横浜市と建替えについて話し合っており、再生プランは横浜市に認めてもらう必要がある。
委員：横浜市に気に入ってもらうとか認めてもらう必要はないのではないか。住んでいる人間がどういう団地にしたいのか、夢のようなものが必要である。
委員：委員会は夢を語る場所ではない。たまプラーザ団地の再生が委員会の目的。
副委員長：過去に説明会も行ったが組合員の反応はなかった。また、建替えはマニュアルに沿って行う必要がある。
委員：例えば新聞社を巻き込んだりして世の中を動かす必要があるのではないか。
委員長：コミュニケーション作りのために団地のイベントを検討したがコロナのため、イベント検討は止めている。
委員：上記の委員が言わんとしているのは委員会の発信力の問題だと思う。前回の説明会で参加人数が少なかったというが、これは委員会側にも問題があったのでないか。組合員とのコミュニケーションを外部委託することも選択肢の一つだと思う。
委員：プロの力を借りても良いのではないか。
委員長：団地の住人は外部の人間を嫌う。まず街区や棟ごとの基盤づくりが必要である。
委員：決めつけるのはやめよう。もっと若い人を巻き込んでやってみれば良い。
理事長：議論を聞いていると住民と委員会が乖離しているように映る。たたき台がないとアンケートにも答えられないし、イベントへの興味もわかないだろう。もっと周りの意見を取り込み、分科会でも議論を尽くしてほしい。理事会としてはイベントには協力するが、今のままで開催しても意味がないと思う。以前から言っているが、とりあえず説明会を開催してほしい。
日建H：建替えはあくまでも住民が主体。外部のものが主体になると儲けのためにやっていると思われる。
委員：日建Hにはいいサービスを提供もらいしっかりと儲けてほしい。どんどんいい案を出してほしい。
委員長：将来は建替えコンサルを採用することも必要になるのではと考えている。
委員：日建Hはコンサルではないのか。
委員長：個別業務委託をしておりコンサルではない。委託した業務以外は契約の関係から相談できない。
理事長：必要に応じて日建Hに聞けばいいのではないか。
合意事項：年度内に説明会を開催することで合意。

ホームページ作成の進捗状況について
副委員長：費用とコンテンツを比較検討した結果、H社にしたい。
委員：相見積もりはとったのか？
副委員長：とったが、内容と価格に大きな開きがあった。
副理事長：予算は理事会の承認が必要なので相見積もりをとり、比較検討して１社を推薦してほしい。
委員長：金額を含めた比較表が必要である。
副委員長：何を比較するのか項目を教えてほしい。
委員：HP分科会で検討すれば良いのでは。
副理事長：理事会で検討しているIT化と一緒にすればどうか。動画配信を先行したいということだったが状況が変わってきている。
理事長：メンテの内容と価格も相見積もりに入れてほしい。また各分科会はリーダーを決めてほしい。
合意事項：ホームページはHP作成分科会で引き続き検討すること、および各分科会で１名リーダーを選任することで合意。

アンケート素案について（事前に委員長からメールで送られた素案をもとに議論）
副理事長：Q1に建替えしないという選択肢がない。前回はこのことでもめた経緯がある。
委員：説明会を先に開催して、組合員の反応を見てからのアンケートでよいのでは。
理事長：説明会は何度もやるべき。そのうちに参加者が増えるはず。
副理事長：管理組合ニュースにもっと委員会の発信をしてはどうか。１ページ全部を使ってもらっても良い。
委員：管理組合ニュースに女性委員募集の掲載をしてほしい。
委員：コロナで２年間停止したことも説明する必要がある。管理組合ニュースには建替えについて情報を掲載してはいるが読んでない人も多いと思う。
委員長：アンケートについて意見をお願いしたい。
委員：Q１で反対の理由を聞いてほしい。Q2の設問は細かすぎる。Q3の回答は５が多くなるのではないか。追い金についても聞いてほしい。
委員：以前あった施設に関する質問がないので追加してほしい。
委員長：前回のアンケート集計作業は、他委員の援助なく私1名とアルバイトで実施したので、大変であった。
副理事長：記載されたアンケート内容について、委員長が判断しなければならないものもあった。
委員：日建への委託業務にアンケートが入っているので集計は日建が担当するものと理解している。
副委員長：Q1の②経済動向は不要ではないか。
委員：Q1は建替えに賛成か反対かの二択で良いと思う。
副委員長：反対の理由を把握する必要がある。
委員：建替え前に売却して引っ越すかどうかも聞けばどうか。
委員長：建替えに参加するか参加しないかを聞くのは、建替え決議後の事項であって、管理組合の業務ではないので、設問として不適切。
合意事項：説明会の後にアンケートをとることを再確認、およびアンケート集計は日建Hが担当することで合意。

日建ハウジングのデベロッパーヒアリングについて
資料に沿って日建Hから以前のヒアリングと同じ設問で同じデベロッパーにヒアリングする旨の説明があった。
委員：完了予定は？
日建H：３月後半を予定している。４月の委員会に結果を提示できると思う。
委員：それだと年度内の説明会に間に合わない。また、せっかくヒアリングをするのであれば説明資料の分譲価格、建設工事価格もアップデートすればよい。
委員： コロナの影響を受けて市況などの数字が変動しており、これを調査中という説明をつけれ　ばよい。世の中が落ち着くまで待っていると説明会が遅れるのでその方が問題なので、とりあえず２年前の資料で説明するということでもよいのでは。
委員：質問内容を追加してほしい。またアフターコロナについて日建Hの見解も聞きたい。
日建H：我々の業務範囲（デベロッパー・不動産販売会社）ではないので回答できない。
委員：それでは回答できないという事をヒアリング項目に敢えて入れて欲しい。
日建H：当社の見解を入れなくてもデベロッパーは回答できるため、入れる必要はないと思う。
委員：説明資料の一部土地売却案は負担金がゼロになる可能性は全くないので不要だと思う。
委員：以前の説明会時に４５ｍと一部売却案を検討してほしいという組合員の意見があった。
委員：４５ｍ案が横浜市に認められる可能性が低いことも書き込んだらどうか。
委員：規模が大きいため工期は分けることを考えている。
日建H：一括販売は戸数が多いので難しい。
委員：それらの情報も説明資料に入れれば良いのでは。説明資料は他にも修正すべき点がいくつもある。
理事長：現行の案に固執することなく、住民に分かりやすく作ってほしい。
合意事項：次回の委員会で説明資料の追加・修正も検討することで合意。デベロッパーに対するヒアリングは、説明資料を現状に合わせて修正したもので聞くことで合意。

平均等積負担額（自己負担額）の計算根拠について
冒頭、日建Hから説明資料に表記されている延べ床面積１８万㎡は工事費算出の延べ床面積とは異なり、容積率を算出するための容積対象延べ床面積であり、工事費算出の延べ床面積の計算は２０.３万㎡であるとの説明があった。日建Ｈによるとこれは当時の委員会の総意であったとのこと。その後、当日配布の資料に沿って説明。
副委員長：細かい話はしないで数字には幅を持たすという議論が委員会であったが、日建Hの数字を鵜呑みにしてしまった部分はある。
委員：負担額の計算は、事業費及び保留床原価の幅を考慮して計算され、具体的計算は計画案で用いた７５㎡と当団地の平均床面積５７．７㎡から算出していると認識している。
委員：今の説明の中で算出根拠として７５㎡という数字が出たが、その数字は今日の配布資料および説明資料のどこにも書かれていない。７５㎡という数字を前提にするのであればその数字を入れた説明資料を作成してほしい。ゼロから１９１０万円という数字を出す以上、委員会は組合員に対してその数字の説明責任を負っている。
日建H：これまでの経験と知見で算出した部分もある。ゼロという数字は建替えについて組合員に関心をもってもらうためのメッセージでもある。（委員追記：日建Hとの初期契約時に担当理事がゼロを目標値として計画を進めてほしい旨依頼した。）
理事長：関心をもたすのが目的の数字であれば問題である。ゼロのための条件を説明する必要がある。また数字についてメールで回答できなかった理由を教えてほしい。
日建H：全体の仕組みをまず理解してほしかったから。また特定の委員だけではなく、他の委員にも聞いてほしかったから。
委員：その説明は事実と異なる。委員会の後で私への個人的な説明を希望したのは日建Hであり、委員の前での説明を求めたのは私である。
合意事項：日建Hが７５㎡を含むゼロと１９１０万円の算出根拠を速やかに委員全員に送付することで合意。

桜台団地建替えについて
委員から資料に沿い、URリンケージがコンサルを担当しており、飲食店、保育所、診療所が入る旨の報告があった。
委員：同団地は４６㎡から７２㎡への建替えで、負担金は３０００万円以上、事前買取り価格は１８００万円、URリンケージと横浜住宅公社が建替えヒアリングを各戸個別に行ったと聞いている。

その他
委員：新たに広報と書記を選任すればどうか。承認されれば私が広報を担当する。
委員：過去の議事録をすべて読んだが、結論だけが書かれており議事内容が読み取れないので議事録については問題意識を持っていた。承認されれば私が議事録を担当する。
理事長：議事録は委員長名で出す必要がある。
副理事長：委員会内規に決議要件がないのは問題である。
委員長：議事は出席委員全員の合意で決議することにしているので、多数決要件は作っていない。
合意事項：委員1名が広報担当、委員1名が議事録担当に選任された。

次回の委員会について
日時：２月５日（土）１０時～
場所；集会所ホール
議事：①説明会の検討（説明内容、説明資料等の検討）、②アンケート素案の検討、③各業務担当からの進捗状況報告　④その他