建替え準備のための調査委員会

組合員の建替え負担金ゼロで建替えた他の団地の見学・調査で、委員会の委員、理事、組合員が、桜上水ガーデンズ（旧桜上水団地）を9月30日に訪問しました。

桜上水ガーデンズは京王線「桜上水」駅の南、徒歩3分にあります。「桜上水」駅で下車し、踏切の個所で狭い道に入ります。道が狭く、踏切は渡らないのですが踏切があるため、歩行者と車で混雑しており、アクセスはよくありません。この道を抜けると、桜上水ガーデンズがあります。

第1印象は「きれい」、「圧倒的な広さ」。建物は、アトラス調布と同じように、ベージュ系の色彩で統一されています。広場や道はモザイクです。建物は８棟で、6階～14階建てです。建替えの自己負担金ゼロで、引っ越し・仮住まい費用として各住宅あたり500万円支給しています。

建替えに関わった当時の建替組合の理事長と、建替えに関わった業者等の方が出迎えてくれました。この、当時の理事長の方から、親切、丁寧に対応していただきました。

まず、会議室に通されました。この建物の入口はホテルのロビーのようで広く、きれいです。荷物を置いて、建物などを見学しました。

（住宅内は見学できなかったので、 モデル・ルームの写真を載せます。）

新旧比較

	旧桜上水団地	桜上水ガーデンズ
敷地面積	約47,900㎡	約46,595㎡
建築時期	昭和40年	平成27年
延べ床面積	約30,500㎡	約98,550㎡
棟数・階数	17棟、地上4階建て、 地上5階建て	8棟；地上6階～14階建て、 地下1階
総戸数	404戸	878戸
住宅の間取り	2LDK、3LDK	2LDK～4LDK
住宅面積	58.73㎡、69.77㎡	58.48㎡ ～115.47㎡

建替え経緯

平成元年	「桜上水の将来を考える会」発足
平成11年6月	コンサルタント選定（日建設計）
平成14年5月	事業協力企業選定（野村不動産、三井不動産、大林組、清水建設）
平成15年7月	総会で、「建替え推進決議」可決
平成17年11月	法律による「都市計画」決定、「一団地の住宅施設」廃止
平成18年4月～ 平成21年4月	3回の総会で、「団地一括建替え決議」否決
平成21年9月	総会で、「団地一括建替え決議」可決
平成22年7月	法律による「建替組合」認可
平成25年6月	解体工事着工
平成25年9月	本体工事着工
平成27年8月	竣工

調査事項とその結果

①建替えを必要とした理由は。
　⇒ エレベーターがない、建物がバリア・フリーでない、耐震性が不安、建物の老朽化、水漏れ・ガス漏れ多発、高齢化で外出に苦労、天井が低い、遮音性・断熱性が悪い。自宅の電気容量が少ない。

②組合員のうち、どの年齢層の方から建替え要望があったのか。
　⇒全年齢層から希望があった。

③再生には、建替えと修理・改造の両手法があるが、建替えを選んだ理由は。
　⇒ 修理・改造では費用はすべて自己負担になるので嫌であった。一方、建替えは外部から資金導入ができるので、建替えを選択した。年金生活者が多く、現在の収入で生活設計ができており、追加の資金は出せないので、建替えに際し、負担金が出せない人の立場に立って建替えを進めた。

④建替え時の組合員の負担金の有無は。旧住宅と新住宅の広さの関係は。
　⇒ 負担金ゼロである。旧住宅（58.73㎡及び69.77㎡）と新住宅を等価交換して、平均で約70㎡の新住宅に入居できた。狭い住宅に入居した人にはお金を払い、広い住宅に入居した人には、追加のお金を支払ってもらった。

⑤建替え時に公的助成金はあったか。
　⇒ 東京都のモデル事業になったので、少し助成金をもらった。

⑥引越し費用と仮住まいの費用は補助したのか。仮住まいの住居の確保は。
　⇒ 各住宅当たり、500万円補助した。仮住まいは賃貸住宅等に住んだ。

⑦建替え後の自宅の選定方法は。
　⇒ 組合員の土地の持分は全住宅で同一なので問題はなかった。旧住宅の価値は、第三者に鑑定してもらって、駅への遠近、棟の場所、住宅の階、窓の向き等によって定め、これによって新住宅の希望をとって、その後、棟の広さ等を決めて設計し、各人の新住宅を公開選定した。

⑧建替えはどのような組織で、何人がどのように活動したのか。戸別訪問はしたのか。
　⇒ 20人～25人で建替え委員会を作って活動した。建替えは法律に基づく建替組合を作って行った。建替えの途中で、ボタンの掛け違いがあったので建替えに時間がかかった。戸別訪問は当初は行ったが、相手に嫌われたので止めた。話し合いは管理事務所で行った。

⑨種々の建替え手法のうち、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」を使って、建替組合（法人）を作って建替えた理由は。
　⇒ 同法に基づかない他の方法による建替えは、自己の財産を失うリスクが大きいのでとらず、同法による建替組合（法人）を作ると自己の財産を常に確保できるので、この方法により建替えた。

⑩行政当局に対する要望、折衝等は誰が行ったのか。
　⇒ 住民が実施。業者では行政当局は対応してくれない。

⑪事業協力者（参加組合員；建替資金を出す者）の選定方法は。
⇒ まず、コンサルタントを選んだ。次に、ディベロッパー（参加組合員）　として4社が応募して来たので、事業量やバランスを考えて2社にした。
　その後、ゼネコンを紹介され、選定した。

⑫建替え後に再入居した戸数は何戸か。
　⇒ 旧住宅数404戸のうち、350戸。

⑬作って良かった施設、作らなかったが作った方が良かった施設は何か。
　⇒人気があるのは、来客が宿泊するゲスト・ルーム（ホテル様の宿泊部屋）、図書室、会議室である。保育施設は行政側から設置要請があったが、作らなかった。

⑭建替え後の新管理組合の管理費・修繕積立金の金額はどうように決めたか。
　⇒ 旧管理費・修繕積立金の額と同等にした。駐車場代は月￥15,000。

⑮建替えで大事なことは何か。
　⇒ 建替えに賛同する仲間の結束が大事。業者任せはダメで、組合員に不信を持たれる。会計は正確・明確にしておくことが必要。