- 「よくある質問集」内の用語
- 権利変換
- 権利変換計画
- マンションの建替え等の円滑化に関する法律
- 定期借家契約
- 横浜市市街地環境設計制度
「よくある質問集」内の用語
権利変換
権利の変換とは、既存マンション(団地)から新しいマンションに権利が置き換えられることで権利変換計画において定められます。
権利変換計画
権利変換計画とはマンション建替法に基づき、建替え前の旧マンション(団地)に関する権利(区分所有権、敷地利用権、抵当権等)が建替え後の新マンションにどのように移行するのかを定める計画です。現在のマンション(団地)の権利がどの住戸に置き換わるかなどが定められます。権利変換計画は建替え参加者の4/5以上の賛成で成立し、その後行政の認可を受けます。
マンションの建替え等の円滑化に関する法律
マンション(団地)の建替えを円滑に進めるための仕組みを定める法律。マンションの建替えや除去は、原則として区分所有法に基づいて進めますが、この法律は、そのための合意形成や権利調整を円滑に進めるために特別の措置を定めています。主な規定は次の通りです。
- 法人格を持つ組合を設立して建替事業を施行する制度を創設すること(マンション建替組合)
- 建替事業において、従前のマンション(団地)の所有権・敷地利用権・借家権を再建マンションの各権利に変換するための手続きを定めること(権利変換制度)
- 耐震性が不足していると認定されたマンション(団地)(要除却認定マンション(団地))についてその敷地を売却するための手続きを定めること(除却する必要のあるマンション(団地)に係る特別の措置)
- 法人格を持つ組合を設立してマンション(団地)敷地を売却する事業を実施する制度を創設すること(マンション敷地売却事業)
定期借家契約
契約期間の満了によって賃貸借関係が確定的に終了する借家契約。一般の借家契約(普通借家契約)は、借り主を保護するために、貸し主は正当事由がない限り契約の更新を拒絶できないとされていますが定期借家契約においてはそのような制約がありません。このため「一時的に家を空け、数年後にはまた戻る。その間だけ他の人に家を貸したい」というように期間限定で家を賃貸したい場合に定期借家契約がよく使われます。家賃は一般の借家契約よりも低くなることもあります。
定期借家契約を締結するには、次の要件を満たさなければなりません。
- 契約期間を確定的に定めること
- 公正証書による等書面によって契約すること
- 貸主が借主に対して、契約の更新はなく期間の満了とともに契約が終了することを、あらかじめ書面(契約書ではないもの)を交付して説明すること
横浜市市街地環境設計制度
横浜市市街地環境設計制度は、敷地内に歩道や広場(公開空地)を設けるなど、総合的な地域貢献を図ることを条件に、建築物の高さや容積率を緩和することで、良好な市街地環境の形成を誘導する制度です。
詳しくは以下の横浜市のホームページをご参照ください。
「長期活動スケジュール」内の用語
建替え決議
区分所有建物を建替えることを決める決議をいいます。(区分所有法62条)区分所有法の規定では、区分所有者数の5分の4以上の賛成と議決権の5分の4以上の賛成による決議がある場合には、建物を取り壊し、新しい建物を新築することを可能としています。
建替え決議については、区分所有者全員に建替え計画を周知し、理解を促すために、次のような手続きが必要です。
- 建替え決議のための管理組合の集会を開くには、招集者(通常は理事長)は、その集会の日の少なくとも2月前までに集会の開催を区分所有者に通知しなければならない。
- 上記1.の通知においては、招集者は「建替えを必要とする理由」、「建替えをしないときに建物の効用を維持(または回復)するのに要する費用の額と内訳」などの事項を通知しなければならない。
- 上記2.の通知事項について、招集者は、その集会の日の少なくとも1月前までに区分所有者に対する事前の説明会を開催して、説明しなければならない。
- 建替えを決議する管理組合の集会では、新たに建築する建物の設計の概要・費用の概算額・費用の分担なども併せて決議する必要がある。
建替え推進決議
建替え計画の検討を具体化するに当って、管理組合総会で「建替えを計画する」こと、そのための予算や検討組織の設置、事業協力者の選定などを決める決議をいいます。建替え推進決議は区分所有法で定められている手続きではなく、「建替え決議」の前段階として行う手続きで、建替え決議に向け合意形成を深めるために行われます。そのため、この建替え推進決議を行っても建替えの実施が決まるわけではありません。決議要件は規約で定められていない場合は普通決議となり、過半数の賛成で可決します。