よくある質問集

団地再生について

Ｑ1「団地（マンション）の再生」とは何ですか？

国土交通省関連の資料では、「団地（マンション）の再生」とは、「建物の再生」及び「団地(マンション)の活性化」のことをいいます。築年数の経過とともに、水漏れ等の建物・設備の「老朽化」とエレベーターがない等の建物・設備の「陳腐化」、「組合員の高齢化」が進み、空き家も増え、団地(マンション)全体に活気がなくなって来ます。これらの問題を解決し、長く住み続けられる団地(マンション)にする取り組みが、「団地（マンション）の再生」で、うち、「建物の再生」には、現在の建物に必要な改良を加える「改修」と、現在の建物を取り壊して新たな建物に建替える「建替え」があります。また、「団地(マンション)の活性化」とは、様々なイベントの実施、歩行困難な高齢者のため５階等から１階の空き家への住み替え支援、住宅内の簡単な修理の支援等です。

Ｑ2団地（マンション）の再生の検討は何から始めればよいのでしょうか？

旧耐震基準で建てられた団地（マンション）の再生検討は、耐震診断がスタートです。当団地は横浜市の簡易診断で必要な耐震性は確保されています。
再生の検討は、長期間を要しますので、専門委員会などを設置し進める必要があります。たまプラーザ住宅では団地総会決議により、「建替え準備のための調査委員会」が設置され、その後、「建替え検討委員会」が現在、活動しています。

Ｑ3再生について、どのように合意形成をしていくべきでしょうか？

皆さんがどのようなお考えをもっていらっしゃるのか、お互いに意見を聞き、理解し合うことが大切です。
当団地では、居住者が集まって、意見や希望をいう機会がほとんどありません。他の団地では、団地のイベント（お祭り、餅つき大会等）を行っていて、日常の意志疎通の機会があり、その場で団地の再生に関する掲示や説明を行っているところもあります。
委員会が、アンケート調査や、団地全体及び街区毎の説明会(予定)などで皆さんの要望や意見を聞き、まとめますが、それだけでは、団地の合意形成は困難です。
当団地は街区ごとの独立性が強いので、棟代表者会で、棟代表者が、自棟の水漏れなどの老朽化や自街区の問題、それと関連する他棟・他街区の問題を出し合って、団地の再生について棟代表者会で議論・検討して、理事会に提言する等の活動を行うことも必要です。
検討が進むとプライベートな内容は、相談窓口が第三者の方が良い場合があります。
いずれについても、理事会が中心となって再生の合意形成をしていく必要があります。

Ｑ4「建替えと修繕・改修の比較」はどのようにするのですか？

再生方法の選択肢については、まず全体像を説明することからスタートします。そして、団地建物の健全性がどういった状況であるか、皆さんに把握していただくことから始めます。その後、建替えと修繕・改修の総合的な比較検討が必要になります。

Ｑ5「既存不適格」とはどういうことですか？

建築基準法の改正や都市計画の変更等により改正前の法令などには適合していたものの、新しい法令には適合しなくなってしまった建築物のことを「既存不適格建築物」といいます。「違法建築」「欠陥住宅」とは区別され、現行の法令に適合させるように手直しをする法的な義務などはありません。
例えば、当団地の棟は、自宅からの避難経路を２つの別の方向になるように作る「2方向避難」の法令に適合していません。棟の階段が火事になって階段に避難できないときに、ベランダからベランダ隔壁を壊して隣家に避難しても、隣家の玄関から同じ階段に避難するので、結局、同じで、避難経路が階段1か所しかありません。